İstanbul Prefabrik Ev

İstanbul'da prefabrik ev projelerinde en sık karşılaştığımız sorun teknik değil hukuki: arsanın yapılaşmaya uygun olmaması.

Şehir sınırları içinde satılan birçok parsel tarım arazisi vasfında veya hisseli tapulu. Tarım arazilerinde yapılaşma il tarım müdürlüğü iznine ve belirli koşullara bağlı; hisseli tapuda ise diğer hissedarların muvafakati olmadan ruhsat alınamıyor.

Arsa almadan önce tapu ve imar durum belgesini kontrol ettirmenizi öneriyoruz. Bu iki belgeyi bize gönderirseniz, o parselde ne yapılabileceğini keşiften önce net söyleriz. Yapılamayacak bir işe teklif vermiyoruz.

Üretim tesisimiz Büyükçekmece'de. Avrupa yakasında Büyükçekmece, Beylikdüzü, Silivri, Çatalca, Esenyurt ve Avcılar'da nakliye mesafesi kısa; bu ilçelerde montaj ekibi tesisten günlük gidip geliyor ve konaklama gideri doğmuyor.

Anadolu yakası ve uzak ilçelerde de çalışıyoruz; bu projelerde nakliye ve vinç kalemi teklifte ayrı olarak hesaplanıyor.

İstanbul dışında Türkiye genelinde montaj yapıyoruz, ancak mesafe arttıkça nakliye ve ekip konaklama gideri toplam maliyete daha çok yansıyor.

Yoğun yapılaşmış mahallelerde asıl mesele yapının kendisi değil, sahaya nasıl ulaşılacağı. Sokak genişliği, park eden araçlar, elektrik hattı yüksekliği ve vinç kurulum alanı önceden ölçülmeli.

Keşif sırasında bunları tespit ediyor, gerekiyorsa belediyeden yol kapatma izni alınmasını öneriyoruz. Hazırlıksız gidilen bir sahada vinç kurulamayınca bütün ekip boşa gelmiş oluyor ve montaj günü kayıyor.

Panel ve çelik profil taşıyan araçlar uzun olduğu için dar ve virajlı yollarda zorlanabiliyor; bu tip güzergâhlarda sevkiyatı aktarmalı planlıyoruz.

Prefabrik ve çelik yapıların en somut avantajı, imalatın kapalı alanda yapılması. Yağmur ve soğuk, fabrikadaki üretimi durdurmuyor. Bu, İstanbul'un kış aylarında betonarmeye göre ciddi bir zaman farkı yaratıyor.

Buna karşılık saha tarafında mevsim hâlâ etkili. Temel betonu dökümü, çok düşük sıcaklıklarda beklemeyi gerektirebiliyor. Montaj günü şiddetli rüzgâr varsa vinç çalıştırılamıyor. Bu yüzden takvimi planlarken sahaya bağlı işlere pay bırakıyoruz.

Pratik bir öneri: ruhsat sürecini kış aylarında yürütüp, temel ve montajı ilkbahara denk getirmek. Ruhsat beklerken zaten fabrika üretimi paralel ilerleyebiliyor, böylece toplam süre kısalıyor.

İstanbul'da tipik takvim şöyle işliyor: keşif ve proje 1-2 hafta, ruhsat süreci belediyeye göre değişken, fabrika üretimi 4-9 hafta, saha montajı 1-5 hafta.

İstanbul deprem kuşağında ve zemin özellikleri parselden parsele belirgin biçimde değişiyor. Komşu iki arsada farklı etüt sonuçları çıkabiliyor.

Bu yüzden her projede kendi zemin etüdünüzün yapılması gerekiyor. Temel tasarımını bu rapora göre yapıyoruz; gerekirse münferit temel yerine radye temel öneriyoruz.

Prefabrik ve hafif çelik sistemlerin düşük yapı ağırlığı, zayıf zemin çıkan parsellerde temel maliyetini aşağı çekiyor. Bu, İstanbul'da bu sistemleri tercih etmenin somut bir sebebi.